Жилье и офисы
Жилье и офисыназад

В квартирах останутся только спальни

Через 20 лет в Москве почти не останется жилья эконом-класса, дома будут строиться за пять недель, а покупка квартиры займет 15 минут

Юлия Петрова

Нынешние цены на недвижимость по сравнению с ценами, которые были 20 лет назад, кажутся фантастическими. В I квартале 2000 г. квадратный метр в типовой квартире на вторичном рынке в среднем по России стоил, по данным Росстата, 5731 руб., в новостройке – 7145 руб. В начале 2019 г. аналогичный «квадрат» оценивался уже в девять и восемь раз дороже: 52 414 руб. и 57 363 руб. соответственно.

В Москве стоимость 1 кв. м выросла с 20 000 руб. в начале 2000 г. до 170 000 руб., отмечает председатель правления ГК «Миэль» Оксана Вражнова. По ее словам, 20 лет назад за 1 млн руб. в столице можно было купить двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м. Сейчас это цена автомобиля среднего класса – например, Ford Focus Trend в базовой комплектации.

Через 20 лет вряд ли жилье подешевеет, ведь население по-прежнему будет стремиться в мегаполисы, уверен Василий Фетисов, коммерческий директор МосТУ группы «Эталон». С ним согласна и управляющий партнер «Метриум» Марина Литинецкая: «По самому консервативному прогнозу, к 2040 г. средняя стоимость 1 кв. м в массовом сегменте в старой Москве составит около 265 000 руб. Если же жилье будет дорожать в темпе инфляции, то цена 1 кв. м достигнет 350 000 руб.». К 2040 г. жилья эконом-класса в Москве не будет, границы между элитным и бизнес-классом сотрутся: класс недвижимости в столице будет один – «московский», категоричен коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.

Жилья эконом-класса в Москве и Санкт-Петербурге, самых обеспеченных российских городах, будет становиться все меньше
Фото: Евгений Егоров / Ведомости
Жилья эконом-класса в Москве и Санкт-Петербурге, самых обеспеченных российских городах, будет становиться все меньше

Разрыв в стоимости жилья между Москвой и регионами будет только возрастать, хотя цены в региональных центрах тоже будут расти, отмечает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко. По его словам, за последние шесть лет на вторичном рынке сильнее всего подорожали квартиры в Сочи (+68%) и Казани (+39%). Москва оказалась на третьем месте (+34%), уступив Краснодару (+33%) и Санкт-Петербургу (+30%). Миллионники столкнутся с проблемой маятниковой миграции, что стимулирует строительство, а рынок недвижимости глубинки будет постепенно умирать, считает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.

Виртуальные очки ипотеки

Для большинство россиян ипотека останется единственным способом купить жилье. По данным ЦБ на 1 августа 2018 г., общая задолженность россиян по ипотеке превысила 7 трлн руб., средневзвешенная ставка составила 10,24%. В феврале президент России Владимир Путин поручил правительству и ЦБ принять меры для снижения процентной ставки до 8% к 2020 г. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина в марте заявила, что ориентир достижим при замедлении инфляции до 4%, а президент Сбербанка Герман Греф прогнозировал: ставки могут упасть ниже 8% уже в 2019 г. Они могут опуститься и до 6% годовых благодаря снижению уровня инфляционных ожиданий, добавляют в пресс-службе Сбербанка. В пресс-службе ВТБ согласны, что ставки по ипотеке будут снижаться.

Процедура оформления ипотеки станет проще и короче. Сейчас 10% клиентов Сбербанка ипотека одобряется за 15 минут, 70% – в течение дня, рассказывают в пресс-службе. У заемщиков уже появилась возможность оформить кредит без документов через «Сбербанк онлайн» и «Сбербанк ID». В планах банка перевести 100% ипотеки в электронный вид. Раньше, чтобы купить квартиру в кредит, нужно было семь раз сходить в банк и два в Росреестр или МФЦ. Сейчас можно приехать только раз, чтобы подписать документы в центре ипотечного кредитования, и оформление сделки занимает не больше полутора часов, добавляют в Сбербанке.

Для получения ипотеки не нужно будет ходить в банк
Фото: Александр Алпаткин / ТАСС
Для получения ипотеки не нужно будет ходить в банк

В будущем банки превратятся в экосистемы, в которых клиенты смогут получить разные услуги в режиме «одного окна». Например, в ВТБ работают над платформой «Жилищная экосистема», которая переведет в цифру поиск жилья, покупку, продажу или сдачу его в аренду, оформление кредита на ремонт, услуги по переезду, регистрации сделок и оценке объектов. Бета-версию платформы планируется запустить уже в сентябре. Также заемщик с помощью очков виртуальной реальности может посмотреть квартиру, кредит на которую планируется взять. Правда, посмотреть таким образом жилье можно только в ЖК, которые строили аккредитованные банком застройщики.

Осознанный коливинг

Многие россияне, чьи доходы не будут поспевать за ростом цен на недвижимость, сделают выбор в пользу аренды. «Около 23 млн семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Из них 7,8 млн домохозяйств готовы долгосрочно арендовать жилье, если ставки по ипотеке будут выше 8%», – оценивает Литинецкая.

Классический рынок найма жилья в стране не сформируется без участия государства и профессиональных игроков, которые обеспечат рынок качественным предложением и смогут демпинговать. Пока в столичном регионе не наберется и десятка арендных домов в комфорт-классе, сетует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, основная масса такого предложения – бизнес-класс. Например, в комплексе апартаментов «Лайнер» меблированная студия 32 кв. м стоит 60 000 руб. в месяц – это заметно дороже рынка, отмечает Литинецкая.

Все больше людей готовы совместно снимать лучшее по характеристикам жилье. У «Миэль-аренды» доля таких запросов в августе выросла до 30%. Поколение Z отдает предпочтение sharing economy, воспринимая жилье не как квадратные метры, а как локацию, где потребитель пользуется определенными сервисами, добавляет Фетисов.

Ничего личного

За последние шесть лет средняя площадь проектируемых квартир снизилась с 84 кв. м до 58 кв. м, это следствие популярности небольших квартир с функциональными планировками, отмечает Фетисов. Решения будущего сведутся к максимуму общественных зон и минимуму личных пространств, продолжает Исаев. По его словам, в квартирах останутся только спальни, все остальное – комнаты для детских игр, просмотра фильмов, спортзал, кабинет, кладовая – будет предусмотрено в ЖК. Для покупателей будет важно наличие в доме сервисов заказа еды, клининга, хранения посылок, такси и экстренных служб. «Пакетное обслуживание» войдет в список обязательных опций новостроек будущего, уверена Литинецкая. А классический строительный бизнес переориентируется на формат работы мультисервисного оператора, отношения покупателя и застройщика при передачи ключей не закончатся, добавляет Фетисов.

Спальня – единственная комната, которая, скорее всего, в неизменном виде останется в домах будущего. Все остальные комнаты и помещения изменятся
Фото: Евгений Разумный / Ведомости
Спальня – единственная комната, которая, скорее всего, в неизменном виде останется в домах будущего. Все остальные комнаты и помещения изменятся

Квартиры неизбежно станут «умнее». Девелоперы на этапе строительства будут закладывать адаптивные технологии: системы распознавания лиц, управление инженерией, умное пространство, запоминающее распорядок дня жителей. Мобильные операторы предложат сервис управления системами квартиры через смартфон, который будет рассказывать пользователям о протечках воды, задымлении, присутствии посторонних, открытых окнах и дверях, невыключенном утюге или местонахождении собаки, мечтает директор департамента ГК «А101» Олег Гурьев. Расходы на эксплуатацию вырастут, но коммунальные платежи благодаря умным датчикам и системам контроля станут ниже, обещает Исаев. Все данные, поступающие из квартир, будут интегрированы и в общегородские системы ЖКХ, правоохранительных органов, служб спасения и налоговые служб, считают девелоперы.

Мегаагломерации

Застройщикам будет невыгодно строить малоэтажку, города станут 18–25-этажными, Москва будет еще выше и плотнее. «Российская столица – один из самых незастроенных городов в Северном полушарии со средней площадью застройки – 8000 кв. м на гектар, в других мегаполисах этот показатель давно выше 20 000 кв. м на гектар», – говорит Игнахин. Изыскивать землю для нового строительства город будет в промзонах, на зеленых территориях и путем реновации, уверены опрошенные девелоперы. Под следующую волну сноса могут попасть блочные 9-этажные дома 1970-х гг., предсказывает Литинецкая. При нынешних темпах строительства земли в Москве и области хватит как минимум на 20 лет, считает Попов.

По плотности застройки Москва – один из самых незастроенных мегаполисов мира. Так что  стройка в ближайшие годы в Москве не закончится
Фото: Евгений Разумный / Ведомости
По плотности застройки Москва – один из самых незастроенных мегаполисов мира. Так что  стройка в ближайшие годы в Москве не закончится

С развитием общественного транспорта Москва и Московская область могут слиться в единый мегагород, в котором МКАД станет одним из проспектов, по примеру Большого Токио или китайской агломерации Jing-Jin-Ji, которая должна объединить 22-миллионный Пекин с 14-миллионным Хэбэем и провинцией Тяньцзинь, где живут 72 млн человек. Планируемая площадь китайской столичной агломерации составит 136 000 кв. м, что в 55 раз больше Москвы с учетом присоединенных территорий.

В быстро растущих городах жилье будет строиться гораздо быстрее. Массовое использование 3D-печати в строительстве радикально снизит его себестоимость, предполагает Игнахин. «Вполне возможно, что строительство, а вернее, сборка многоэтажного дома за пять недель одной бригадой из 10 человек через 20 лет станет нормой», – заключает Фетисов.