Жилье и офисы
Жилье и офисыназад

Коливинги – коммуналки нового типа

Новый формат жилья уже популярен в США и пока почти неизвестен в России

Амир Идиатулин

Появление коливингов – формы совместного проживания группы людей, связанных общими интересами, – отражение изменившегося образа жизни и, как следствие, спроса на места проживания. Для российского рынка коливинги – явление новое и неизученное. Даже в Москве и Санкт-Петербурге, где вопрос уплотнения стоит особенно остро, их можно пересчитать по пальцам. Мы провели собственное исследование, чтобы выяснить, насколько российское общество готово к такому формату жилья.

Как это работает

При правильном подходе коливинги – коммерчески успешный формат. Девелоперы зарабатывают на аренде и сервисах, которыми могут воспользоваться все желающие. Например, в наиболее популярные коливинги в Нью-Йорке выстраиваются очереди из желающих в них пожить. Аренда юнита (жилой комнаты) в центре такого города, как Нью-Йорк, недешевое удовольствие, но в целом обходится ощутимо дешевле, чем съемная квартира там же.

По данным исследования Cushman & Wakefield, в течение следующих нескольких лет число коливингов в США утроится. В 2018-2019 гг. в этом секторе недвижимости произошел настоящий бум. Если в 2014-2018 гг. в среднем в коливинге насчитывалось 62 юнита, к 2021 г. это количество вырастет до 180. Только за последний год число спальных мест в них увеличилось на 52%. В 2017 г. инвестиции в такой формат жилья составляли $0,2 млрд, а в 2018 – уже $2,2 млрд.

По данным NAI Becar, за второе полугодие 2018 г. количество коливингов в мире выросло на 20% по сравнению с первым полугодием, и их общее число достигло 600. В 2019 г. прогнозируется появление еще 150-200, в основном – в США, Европе, Китае и Индии. Этот формат получит развитие и в России, уверены эксперты, однако на эксперименты пока решаются не многие девелоперы.

Неделимая кухня

На выставке «АрхМосква» в мае 2019 г. мы опросили более 1000 посетителей, чтобы понять, чем люди готовы делиться с соседями, насколько они мобильны, как часто меняют работу, и определить обстоятельства, тормозящие появление коливингов в России. На те же вопросы можно ответить и онлайн (ответили более 200 человек). Онлайн-опрос продолжается, однако уже сейчас можно сделать первые выводы.

Формат коливингов быстрее всего развивается в США. На фото коливинг сети Sandbox House в Беркли (Калифорния)
Фото: Melanie Stetson Freeman / The Christian Science Monitor via Getty Images
Формат коливингов быстрее всего развивается в США. На фото коливинг сети Sandbox House в Беркли (Калифорния)

В соседях опрошенные больше всего ценят аккуратность, образованность и отзывчивость. Почти половина участников считают себя мобильными как в масштабах города, так и в масштабах всей жизни. Большинство готово соседствовать со студентами и молодыми семьями, делиться интернетом, рабочим пространством и коммунальными услугами. А вот санузел, личную комнату и кухню не готов делить почти никто. В коливингах опрошенных привлекает расположение, возможность социализации и добрососедство, экономия времени и доступ к различным сервисам. Отталкивает респондентов зависимость от распорядка дня соседей, более высокая по сравнению с арендой обычной квартиры стоимость, а также желание иметь отдельное жилье. 60% участников опроса живут в съемном жилье. Для 74% важно четкое разграничение частного и общественного пространства между членами семьи и соседями. На вопрос, хотели бы они жить в коливингах, более половины участников ответили: скорее нет, чем да.

Не выходи из комнаты

Виной тому – представления о коммунальном жилье, наследуемые от советского периода, опыт проживания в коммуналках и общежитиях. Это совместное проживание было навязано государством и не учитывало ни интересы жильцов, ни их статус. Получив возможность иметь собственную квартиру, люди «из советского прошлого» идею делить быт с посторонними воспринимают с осторожностью. Они и есть то самое слабое звено, тормозящее развитие нового сегмента на рынке недвижимости.

Даже миллениалы в России к коливингам пока не готовы, по крайней мере те, что родились до развала СССР. Они наслушались от старшего поколения историй о «жизни на общей кухне» с людьми, с которыми у вас нет ничего общего. Они видели советские фильмы на ту же тему и успели пожить в студенческих общежитиях, возвращаться в которые у них нет желания.

Память о коммунальных квартирах будет сдерживать развитие коливингов в России
Фото: Олега Иванова / Фотохроника ТАСС
Память о коммунальных квартирах будет сдерживать развитие коливингов в России

Получается, что пока в стране коливинги интересны только более молодым миллениалам и поколению Z – вчерашним старшеклассникам и сегодняшним студентам. Они не торопятся с покупкой жилья, предпочитая аренду, которая не станет ограничивать их мобильность. Это поколение также не спешит обзаводиться семьей. Их называют цифровыми людьми, поскольку они интересуются передовыми технологиями и наукой (первые коливинги как раз появились в Кремниевой долине в США в среде специалистов по IT-технологиям). В то же время им свойственна социальная изолированность, поскольку большая часть общения проходит в сети, а не в реальном мире. Коливинги для них – возможность иметь качественное жилье без необходимости приобретения недвижимости, позволяющая обзаводиться новыми знакомствами.

Соседей (не) выбирают

Конечно, изменить менталитет, формировавшийся годами, непросто. Но уже сегодня мы можем понять, какие характеристики универсальны для коливингов по всему миру, а какие эксклюзивны для нашей страны.

Плюсы такого формата совместного проживания очевидны: экономия времени (не нужно тратить время на дорогу от дома до офиса, поскольку можно поселиться недалеко от места работы), деловые контакты и общение с людьми сходных взглядов, саморазвитие (на базе коливингов также организуют лекции, просмотры фильмов, концертов и т. д.), возможность не думать о быте (коммунальные услуги уже входят в стоимость аренды), неограниченная мобильность.

Преимущество коливингов – в арендную плату включены все «бытовые» платежи
Фото: Toby Melville / Reuters
Преимущество коливингов – в арендную плату включены все «бытовые» платежи

Аренда помещения в коливинге стоит примерно в два раза больше, чем отдельная однокомнатная квартира. Однако в эту стоимость включены все возможные дополнительные траты. Как правило, арендатору предоставляется необходимый набор техники и бытовых вещей, доступ к разным сервисам, в плату входят коммунальные платежи, еженедельная уборка. То есть человек получает возможность комфортно жить там, где ему хочется, не обременяя себя ипотекой или не платя баснословные деньги за «бабушкин вариант», единственный плюс которого – удобная локация.

Поскольку наши люди не готовы делить ванную комнату и кухню (снова «привет из прошлого», когда в коммуналках или общежитиях в санузел выстраивалась очередь, а из холодильника то и дело пропадали продукты), в российском юните (личной комнате, к которой имеет доступ только сам арендатор) желательно наличие санузла и кухонного пространства.

Опрошенные также боятся «неправильных» соседей. Совместное проживание – непростой процесс, поэтому во всем мире его стараются продумать заранее. Управляющие компании проводят анкетирование, собеседования с потенциальными жильцами, знакомят их с правилами поведения. В России можно пойти еще дальше – предоставить право выбора нового соседа самим жильцам, например, с помощью голосования, одобрение в котором должно быть единогласным, а также возможность «выселить» соседа, нарушающего установленные правила совместного проживания.

X, Y, Z

Коливинги могут создаваться не только в Москве и других экономически развитых городах. Казалось бы, в российской столице есть практически все, а вот, к примеру, моря нет. Зато оно есть в Краснодарском крае. Такие коливинги подойдут людям, не привязанным к месту, ведущим расслабленный образ жизни и ищущим единения с природой.

Можно создавать коливинги для обеспеченных людей, часто разъезжающих по командировкам, но не желающих останавливаться в гостиницах.

Коливинг в Лондоне
Фото: Toby Melville / Reuters
Коливинг в Лондоне

Коливинги могут быть рассчитаны не только на перспективную молодежь (поколения Y или Z). По большому счету, в них могут жить люди всех возрастов, статусов и образа жизни. Главное, чтобы им было комфортно делить общее пространство. Арендаторов можно объединить в группы по роду занятий, семейному положению, возрасту, уровню доходов и другим показателям. В Европе и Северной Америке есть такие форматы жилья для студентов, пенсионеров, семей с детьми, мигрантов. Функционал таких пространств разрабатывается в зависимости от потребностей каждой группы.

Крупнейшие российские девелоперские компании уже осознают, что рынок жилья так или иначе изменится, поэтому делают первые робкие шаги в сторону этих перемен. Помимо квартир на продажу они предлагают альтернативные виды недвижимости – апартаменты, жилые помещения для краткосрочной или долгосрочной аренды, рабочие пространства. В конце концов, коливинги – уже сейчас отличный вариант для тех, у кого есть собственное жилье, которое по той или иной причине не подходит для постоянного проживания. Его можно сдать в аренду и заселиться в коливинг. В любой точке России. Или мира.

Автор – генеральный директор IND Archtects